美联储甚至没有降息 但它已经使房地产市场升温

美国联邦储备委员会下周对降息的预期有助于降低抵押贷款成本,现在有迹象显示房地产行业萎靡不振似乎趋于稳定。如果美联储按预期进展,这可能是对美国经济可能出现的影响的一瞥。

预计下周美联储将在十多年来首次降低官方利率- 此举是在经济增长放缓的情况下为美国经济提供新的刺激措施。

但在美国房地产市场,有迹象显示美联储的努力已经开始。

这是金融市场如何运作的函数:从几个月前开始,美联储降息的预期开始推低美国货币市场的借贷利率,从而有助于降低10年期美国国债的收益率。这次下跌最终促使许多银行降低了他们对抵押贷款的利率。

最近标准30年期抵押贷款利率自2018年初以来首次降至4%以下,为首次购房者承诺每月偿还贷款并使现有住户更便宜地进行交易创造了更具吸引力的案例,一个新家。

经济学家表示,本周公布的数据显示,美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)跟踪的美国现房销售在今年趋势下滑之后似乎趋于稳定。美国人口普查局本周公布,6月美国新屋销售年增长率为646,000,比5月份增速快7%。

对于房地产行业来说,这是一个值得欢迎的变化,从2018年开始,当美联储提高利率时房屋销售总额下降约3.1%。

政府所有的融资机构房利美(Fannie Mae)首席经济学家道格•邓肯(Doug Duncan)表示,“美联储的支点推动了抵押贷款利率的下降,这已经稳定住房市场。”

在住房市场重新焕发了活力可以加强像DR霍顿(房屋建筑商DHI-获取报告)和房屋建筑商Lennar(LEN-获取报告),而由银行如摩根大通(支持更快的按揭贷款JPM-获取报告),富国银行(WFC-获取报告)和美国银行(BAC-获取报告) - 在他们可以使用额外的贷款额和费用的时候,以弥补贷款利润的缩减。

房地产行业的稳定也让人们看到如果美联储下周继续降息,将会出现预期。美联储主席杰罗姆•鲍威尔(Jerome Powell)承诺利用央行的所有货币政策工具来保持当前的经济扩张,尽管这已经是美国历史上十多年来最长的经济扩张。

美国商务部周五发布的一份报告预计将显示经济在第二季度经季节性调整后的增长率为1.8%,而第一季度为3.1%。

但由于大多数经济学家认为今年美联储降息几乎是确定的,预计美国经济增长将在下半年加速,平均比2019年增长2.5%,略低于去年的2.9%。

正在竞选2020年竞选连任的唐纳德特朗普总统已尽可能推动刺激计划,大多数经济学家都认为,他两年前减税1.5万亿美元有助于保持增长势头。他履行了创造“数以百万计的就业机会”的承诺。美国的失业率接近半个世纪以来的最低点。

但成本却在增加。在总统的监督下,美国政府的年度预算赤字已攀升至约1万亿美元,特朗普与国会的预算协议(周一通过Twitter宣布)将在未来两年内再提供3200亿美元的政府支出。

美联储下周的降息也可能带来成本,例如诱使一些家庭和企业承担过多的债务,或者可能助长资产泡沫,如房价反弹,其逆转有助于引发2008年金融危机。

还存在这样一种风险:中央银行可能会过度刺激经济,直至通胀飙升,或者当经济实际陷入衰退时,央行将不会有更大的回旋余地。

但与此同时,住房市场突然乐观的前景显示美联储利率可以快速流入经济。

住房业是经济学家的主要数据来源,因为对于许多家庭来说,房屋是他们最昂贵的资产。当住房市场强劲时,家庭对他们的财务状况感觉更好,他们往往最终花费在从装饰到新甲板的所有东西上。

标准普尔(Standard&Poor's)首席美国经济学家贝丝安•博维诺(Beth Ann Bovino)在电话采访中表示,“最终你必须填补这个家,这意味着在商场购买了更多东西。”

额外的支出意味着需要更多的商店;那些商店雇佣了更多的人,而那些人在商店里花钱。对建筑工人,工程师,建筑师,更不用说住房材料和住房材料供应商的需求也更多了。

据Bovino说,根据经验,每个新家都有助于创造两到三个工作岗位。

“现在利率正在下降,家庭可能会试图超越事物,”Bovino说。

联邦抵押协会预计,今年的房屋销售总量将达到约600万套,大致与2018年的水平相当。

房利美经济学家邓肯在接受电话采访时表示,他的预测假设美联储将在下周将利率下调0.25个百分点,并在今年晚些时候再降息0.25个百分点。目前,官方汇率设定在2.25%至2.5%的范围内。

Duncan表示,如果没有预期的降息,今年房屋销售总量可能会从2018年令人失望的水平下降。

相关推荐